提案人：谭健新

随着我区房地产市场的发展，近几年来城区住宅小区越来越多，而住宅小区的物业管理公司和小区业主之间不可避免地出现了许多问题和纠纷，而政府部门在这种情况下应担当起桥梁作用，加强适合于本区实际情况的物业管理立法、宣传与监督，以法律的形式来规范物业管理行为，保护居住小区业主及物业管理企业的合法权益。

一、当前物业管理出现纠纷分类

1、物业管理费纠纷。物业管理费包括物业管理提供服务直接产生的费用。目前业主与物业管理企业存在分歧，业主拒交物业管理费的主要理由多为物业管理不到位和收费不合理，收费标准与基础配套设施和服务水平不对应。

2、小区公用设施伤人赔偿纠纷。此类纠纷主要是因物业管理企业对小区内道路，广告牌、管道等管理不善，致使业主受到人身损害而发生的纠纷。

3、小区内停车收费纠纷。此类纠纷主要是由于物业管理企业以维护小区管理秩序为由，向拥有私家车的业主收取小区停车费、进门费，而业主则认为小区内土地属业主所有，物业管理部门不应收费。

4、小区公用部位的出租营利问题。此类纠纷主要是由于小区个别业主或物业管理企业擅自将小区物业的公共使用部分自用或出租或用于设置广告等进行营利而引起的建筑物所有权纠纷，需按物权法来进一步调整。

5、业主或业主委员会选聘解聘物业管理公司产生的纠纷。在部分业主与物业管理企业发生物业管理纠纷，因而要求解聘、选聘物业管理企业时，势必会影响到全体业主的合法权益，此时如何确保大部分业主的权利，亟需规范。

二、对完善物业管理的几点建议

1、加强政府监管力度。一是分类核定物业管理收费标准。物价部门应通过现场考核，根据小区基础条件及服务项目、服务标准核定服务等级，明确收费标准。二是工商行政部门和房管部门都应加强对物业管理企业的监督检查，并实行动态管理，对不符合规范的物业管理企业应立即采取罚款、降低收费标准或吊销营业执照等措施进行惩处。建议政府监管部门要制发物业管理合同范本，并根据实际情况适时予以更新，以解决各种物业管理新矛盾和新问题。

2、政府引导小区业主成立各小区的业主委员会。因为业主委员会能代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理企业管理运作。业主委员的成立能有效的改变小区业主在和物业管理企业发生纠纷时处于弱势的情况，保障自己小区业主的利益。